Popyt i podaż na rynku nieruchomości
Specyfika towaru, jakim jest nieruchomość, powoduje istotne ograniczenia w funkcjonowaniu mechanizmów rynkowych. Nieruchomości są towarem zaspokajającym potrzeby wyższego rzędu, a popyt na nie uzależniony jest od dochodów nabywcy oraz od poziomu cen[1]. Podaż nieruchomości zależy natomiast od istniejącego zasobu nieruchomości, przyrostu nowych nieruchomości oraz ubytków[2]. Jednakże samo pojęcie podaży nieruchomości nie może być definiowane ani jako istniejący zasób nieruchomości, ani jako zmiana tego zasobu, lecz jako ilość nieruchomości, dla których poszukiwani są nabywcy, lub najemcy. Zarówno popyt, jak i podaż nie reagują na zmiany cen od razu, lecz przez dłuższy okres czasu. Taką zależność nazywamy niską elastyczności popytu i podaży. Niska elastyczność popytu na rynku nieruchomości związana jest również z brakiem substytucyjności na rynku. Efektem niskiej elastyczności popytu na rynku nieruchomości jest zjawisko, które można było zaobserwować na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich latach. Nagły wzrost popytu na lokale mieszkalne nie mógł zostać w szybkim tempie zaspokojony przez wzrost podaży. Efektem tej niemożności dostosowania się dwóch wielkości był gwałtowny wzrost cen nieruchomości, tym większy, im bardziej narastała rozbieżność między popytem, a podażą.
Na rynku nieruchomości daje się również zaobserwować nietypowe zależności między popytem a podażą. Przykładem takiej zależności jest efekt Veblena, który polega na tym, iż wraz ze wzrostem cen może wzrastać popyt na dane dobro. Wiąże się to z postrzeganiem drogich nieruchomości jako dobra luksusowego. Tak więc wraz ze wzrostem cen luksusowych domów zlokalizowanych w dzielnicach postrzeganych jako ekskluzywne, może, paradoksalnie, wzrastać popyt na te domy.
W związku z wysoką niedoskonałością rynku nieruchomości można stwierdzić, iż na rynku tym praktycznie nie dochodzi do zjawiska równowagi rynkowej. Mechanizmy rynkowe, działające na tym rynku nie są w stanie doprowadzić do ustabilizowania się ceny równowagi, dlatego też mamy tu do czynienia ze stałą nadwyżką popytu, lub nadwyżką podaży.
